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　某房地產公司開發(fā)的甲樓盤于2009年竣工，公司已就之前的收入足額納稅。2010年發(fā)生如下業(yè)務，財務人員對如何確定繳納營業(yè)稅產生了疑問：1.收取甲樓盤尾房預收定金100萬元（房款總價500萬元），但未簽訂《商品房銷售合同》，房地產公司是在收取定金時繳納營業(yè)稅還是在簽訂《商品房銷售合同》或收取全部價款時繳納營業(yè)稅？2.若正式簽訂總價500萬元的商品房銷售合同，只收到部分購房款100萬元，應收購房款400萬元，是否按合同價500萬元計算繳納營業(yè)稅？
　對于房地產公司銷售商品房預先收取定金的納稅處理，即如甲樓盤尾房預收定金100萬元（房款總價500萬元），但未簽訂正式商品房銷售合同的情形，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。據此，即便該業(yè)務未簽訂正式商品房銷售合同，只要收到了預收款，就應當繳納營業(yè)稅。另外，國家稅務總局《關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。此項法規(guī)所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。該公司銷售開發(fā)產品收取預收定金即屬于這種情況，收取定金時應繳納營業(yè)稅5萬元（100×5%）。
　對于房地產公司與業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》后該如何確定營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間，應當看雙方合同的具體約定，而非該企業(yè)所認為的簽訂合同就要納稅。
　對于第二個問題，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。
　房地產公司應就收到的100萬元繳納營業(yè)稅，對于未收的房款400萬元，如果合同明確規(guī)定了分期付款日期，在合同約定的付款日期前，如果沒有收到房款，則不應繳納營業(yè)稅，合同約定付款時間到后，即便企業(yè)實際仍未收到房款，一樣具備納稅義務。實務中，分期付款的客戶由于資金困境不能按約定時間付款是常有的情形，對于此類型的應收未收款，也要及時納稅。另外，若合同沒有明確規(guī)定具體的付款時間，則在房產權利實際轉移的當天確定納稅義務發(fā)生時間。房產權利實際轉移可以以房屋實際交付入住時間來確定?？梢姡贤绾魏炗啗Q定了營業(yè)稅的納稅時間。