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問(wèn)：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立了一個(gè)分公司和某村委會(huì)合作進(jìn)行“新農(nóng)村建設(shè)”開發(fā)。開發(fā)的形式如下：村委會(huì)出一塊耕地，分公司在此耕地上開發(fā)（工程款由分公司支付），房屋建成后安置村民，村民無(wú)償搬進(jìn)去后，我公司在村民原宅基地上開發(fā)商品房出售（宅基地的土地款不再支付）。
　　1.這塊耕地開發(fā)時(shí)涉及的土地使用稅，應(yīng)該由分公司繳納嗎？
　　2.這塊耕地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的用地單位是總公司，那么應(yīng)由總公司還是分公司在當(dāng)?shù)乩U納土地使用稅？
　　答：
　　1.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅地〔1989〕140號(hào)）規(guī)定：關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地應(yīng)否征稅問(wèn)題規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。
　　但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2004〕100號(hào)）進(jìn)一步明確規(guī)定，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要嚴(yán)格按照減免稅的管理權(quán)限和減免稅審批程序辦事。除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對(duì)各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)論是在開發(fā)期間還是在開發(fā)過(guò)程中自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房過(guò)程中的用地均應(yīng)依法繳納土地使用稅，不得享受減免稅政策。
　　根據(jù)《土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，征用的耕地，可自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，應(yīng)自批準(zhǔn)征用的次月起繳納土地使用稅。
　　2.根據(jù)《土地使用稅暫行條例》的規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。根據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅地字〔1988〕015號(hào)）的有關(guān)規(guī)定：土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的由代管人或?qū)嶋H使用人納稅。土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。
　　因此，實(shí)際使用的單位才是土地使用稅的納稅人。雖然你公司的這塊耕地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的用地單位是總公司，但分公司作為土地開發(fā)人為土地使用稅的納稅人。