契稅
(一)契稅概述
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向承受人征收的一種稅。現(xiàn)行的契稅是1997年7月7日由國務(wù)院重新頒發(fā)《中華人民共和國契稅暫行條例》，從1997年10月1日起實(shí)行的。
(二)征稅范圍
契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體包括：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，房屋買賣。即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。
1.國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?？梢允褂门馁u、招標(biāo)、雙方協(xié)議的方式。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。可以使用出售、交換、贈與的方式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包。
3.房屋買賣：以房產(chǎn)抵債或事務(wù)交換房屋；以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓；買房拆料或翻新新房；房屋贈與；房屋交換。
(三)納稅人
在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。包括：城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村居民個人；私營組織和個體工商戶；華僑、港澳臺同胞；外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，外國人和國有經(jīng)濟(jì)單位。
(四)稅率
契稅實(shí)行3%～5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述幅度內(nèi)確定具體適用稅率。目前上海等14個省、自治區(qū)、直轄市實(shí)行3%的稅率；北京等13個省、自治區(qū)、直轄市實(shí)行4%的稅率；吉林省對住宅和商業(yè)用房分別實(shí)行3%和5%的稅率。 從2010年10月1日起，對個人購買90平方米以下且屬于家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。
(五)計稅方法
契稅按照計稅依據(jù)和適用稅率計征。
契稅的計稅依據(jù)分為5種：土地使用權(quán)的出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格；土地使用權(quán)和房屋的贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)和房屋的交換，為所交換的土地使用和房屋價格的差額；出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。（房屋買賣的計稅價格為房屋買賣合同的總價款，包括買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用）
計稅公式為：
應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率
(六)減免稅優(yōu)惠
（基本規(guī)定）
1.國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅；
2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅；
3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或免征契稅；
4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，有省級人民政府確定是否減免；
5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；
6.經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我過有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事人員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；
7.對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司的土地、房屋權(quán)屬免征契稅。
（財政部其他規(guī)定）
1.對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅；
2.對國家石油儲備基地第一期項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及的契稅予以免稅；
3.對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用房房源的，免征契稅；
4.對個人購買普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房的在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收計稅；
5.自2011年8月31日起，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅；
6.對已繳納契稅的購方單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退換已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅；
7.對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅。
