土地增值稅
(一)土地增值稅概述
土地增值稅是對納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅?，F(xiàn)行的土地增值稅是1993年12月13日由國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起實行的。開征目的是進一步完善稅制，加強
(二)納稅人
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。
(三)征稅范圍
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
“國有土地”是指按照國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地；
“地上的建筑物”是指建于地上的一切建筑物及地上地下的一切設(shè)施；
“附著物”是指附著于土地上的不能移動或一經(jīng)移動就會遭受損壞的物品。
注：其他情況判定如下：
1. 已出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的屬于土地增值稅的征稅范圍，包括：出售國有土地使用權(quán)的，取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售的，存量房地產(chǎn)的買賣。
2. 房地產(chǎn)的抵押在抵押期間不征收土地增值稅，待抵押期滿后，如果房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，則屬于土地增值稅的征稅范圍。
3. 房地產(chǎn)的交換，發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于土地增值稅的征稅范圍，但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
4. 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營，將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
5. 合作建房，建成后按比例分房子用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
6. 房地產(chǎn)的繼承與轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的出租，房地產(chǎn)的代建方行為和房地產(chǎn)的重新評估而發(fā)生的增值，不屬于土地增值稅的征收范圍。
(四)土地增值稅稅率
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。即納稅人取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減除支付的地價款、開發(fā)成本和各項費用稅金等扣除項目后的余額，實行四級超率累進稅率。
1.增值額不超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
2.增值額超過扣除項目金額50%～100%（含）的部分，稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
3.增值額超過扣除項目金額100%～200%（含）的部分，稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。
4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。
(五)計稅依據(jù)
土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額減除扣除項目金額的余額和適用稅率計征，計稅公式為：
應(yīng)稅收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，包括貨幣收入（現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等）、實物收入（如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)）以及其他收入（如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等）在內(nèi)的全部收入。
扣除項目的確定
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本，指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，主要包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程款、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費費用和財務(wù)費用。
其中財務(wù)費用中的利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅及教育費附加。需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅已列入管理費用中，在此不允許單獨再扣除。
5.其他扣除費用，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按上述“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”兩項金額之和，加計20%進行扣除。
6.舊房及建筑物的評估價格，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)計繳納的有關(guān)費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或者不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。
