土地增值稅
(一)土地增值稅概述
土地增值稅是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。現(xiàn)行的土地增值稅是1993年12月13日由國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起實(shí)行的。開(kāi)征目的是進(jìn)一步完善稅制，加強(qiáng)
(二)納稅人
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。
(三)征稅范圍
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
“國(guó)有土地”是指按照國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地；
“地上的建筑物”是指建于地上的一切建筑物及地上地下的一切設(shè)施；
“附著物”是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)就會(huì)遭受損壞的物品。
注：其他情況判定如下：
1. 已出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的屬于土地增值稅的征稅范圍，包括：出售國(guó)有土地使用權(quán)的，取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的，存量房地產(chǎn)的買賣。
2. 房地產(chǎn)的抵押在抵押期間不征收土地增值稅，待抵押期滿后，如果房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，則屬于土地增值稅的征稅范圍。
3. 房地產(chǎn)的交換，發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于土地增值稅的征稅范圍，但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
4. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
5. 合作建房，建成后按比例分房子用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
6. 房地產(chǎn)的繼承與轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的出租，房地產(chǎn)的代建方行為和房地產(chǎn)的重新評(píng)估而發(fā)生的增值，不屬于土地增值稅的征收范圍。
(四)土地增值稅稅率
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。即納稅人取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減除支付的地價(jià)款、開(kāi)發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用稅金等扣除項(xiàng)目后的余額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
1.增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。
2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%～100%（含）的部分，稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%～200%（含）的部分，稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。
4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。
(五)計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額減除扣除項(xiàng)目金額的余額和適用稅率計(jì)征，計(jì)稅公式為：
應(yīng)稅收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入（現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等）、實(shí)物收入（如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)）以及其他收入（如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等）在內(nèi)的全部收入。
扣除項(xiàng)目的確定
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程款、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
其中財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)
如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加。需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，在此不允許單獨(dú)再扣除。
5.其他扣除費(fèi)用，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按上述“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”兩項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%進(jìn)行扣除。
6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或者不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。
